KKO 2016:33 – Kosteus­vauriot vuokra­huoneistossa – kuka vastaa vahingosta?

Nyt kun koulujen ja yliopistojen syyslukukaudet ovat alkaneet ja useat opiskelijat ovat muuttaneet vuokralle, on vuokranantajien mahdollisille vastuukysymyksille aihetta omistaa yksi kirjoitus. Tässä kirjoituksessa käsitelläänkin täten etenkin vuokrahuoneistoihin liittyvien ongelmatilanteiden aatelistoon kuuluvaa, eli vuokrahuoneistossa ilmeneviä kosteusvaurioita. Artikkelissa keskitytään olennaisiin vastuukysymyksiin sekä siihen, että kenellä on velvollisuus korjata vahingot. Kirjoitus perustuu myös korkeimman oikeuden ennakkopäätökseen KKO 2016:33.

Vastuukysymyksistä

Kosteusvauriot vuokrahuoneistossa on aiheena alati ajankohtainen ja uutisissa on säännöllisin väliajoin artikkeleita henkilöistä, jotka railakkaan baari-illan jälkeen ovat torkahtaneet suihkuun, jolloin vettä on päässyt valumaan esimerkiksi alakerran naapurin huoneistoon ja/tai rappukäytävään. Tämän kaltaisissa tilanteissa tulee aina ensin pohtia vastuukysymyksiä, eli

1) mistä taloyhtiö vastaa,

2) mistä osakkeenomistaja, eli asunnon omistaja, vastaa, ja

3) mistä vuokralainen itse vastaa.

Pääsääntönä on, että taloyhtiön kunnossapitovastuulla on taloyhtiön rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, joihin lukeutuu muun muassa rakennuksen LVIS -järjestelmät, wc-istuimet, hanat, patterit jne. Toisin sanoin, pääsääntöisesti kaikki kiinteät rakenteet ovat taloyhtiön vastuulla ja mikäli huoneiston sisäosille sattuu vahinko taloyhtiölle kuuluvan vian johdosta, on se taloyhtiön vastuulla korjata myös huoneiston sisäosille tapahtunut vahinko.

Kääntäen taloyhtiön vastuusta, voi todeta, että osakkeenomistajan vastuulla taas ovat huoneiston sisäosat, joihin lukeutuu muun muassa seinät sekä lattiat, ja osakashallinnassa olevat muut tilat (esim. parveke lukeutuu tämän kaltaiseen tilaan). Osakkeenomistajalla on velvollisuus seurata asunnon kuntoa ja mikäli osakkeenomistaja huomaa vian, joka kuuluu taloyhtiölle, tulee osakkeenomistajan välittömästi ilmoittaa ko. viasta taloyhtiölle. Sama velvollisuus koskee osakkeenomistajaa vaikkakin huoneisto on vuokrattuna.

Vuokralainen taas vastaa huoneiston huolellisesta hoidosta, jonka lisäksi vuokralaisen tulee ilmoittaa vuokranantajalle mahdollisista vahingoista ja/tai puutteista. Vuokralaisella ei ole oikeutta tehdä korjaus- tai muutostöitä ilman vuokranantajan lupaa.

Kuka korjaa vahingot?

Ottaen huomioon edellä lausutun liittyen vastuunjakoon, lienee ilmeistä, että osakkeenomistaja vastaa vaurion korjaamisesta, mikäli vaurio on vain osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvassa osassa. Mikäli taas vaurio on osassa, joka kuuluu taloyhtiölle, vastaa taloyhtiö vaurion korjaamisesta. Useimmiten kuitenkin vaurioita on sekä osakkeenomistajan että taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa osissa, jolloin on luonnollisesti selvitettävä mistä vahinko on aiheutunut, jotta voidaan määrittää osapuoli, jolla on korjausvelvollisuus.

Tämä tarkoittaa sitä, että jos vahingon syy on vika taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa osassa, muun muassa putkissa, on se taloyhtiön vastuulla korjauttaa sekä rakenteet että huoneiston mahdollisesti vaurioituneet sisäosat.

Toisaalta, mikäli vahinko on aiheutunut osakkeenomistajan vastuulla olevasta seikasta, kuten asianpesukoneen tai pyykinpesukoneen äkillisestä rikkoutumisesta, on se osakkeenomistajan vastuulla korjata huoneiston vaurioituneet sisäosat kun taas taloyhtiö korjauttaa mahdollisesti vaurioituneet talon rakenteet sekä muiden huoneistojen sisäosat, jonne vettä on pääsyt valumaan. Sama vastuujaottelu pätee lähtökohtaisesti myös, mikäli osakkeenomistaja taikka tämän vuokralainen nukahtaisi suihkuun ja täten aiheuttaisi kosteusvaurioita omalle ja naapureiden huoneistoille.

Mikäli vuokralainen on huolimattomuudellaan tai tahallisesti aiheuttanut vahingon, joka vaatii korjausta, voi kunnossapitovastuussa oleva, eli taloyhtiö ja osakas, periä korvauksen vahingosta vahingonaiheuttajalta.

Korkein oikeus onkin linjannut keväällä 2016 annetussa ennakkopäätöksessä KKO 2016:33, että asunnon vuokralle antanut osakkeenomistaja ei ollut velvollinen korvaamaan vuokralaisen menettelystä asunto-osakeyhtiölle, eli taloyhtiölle, aiheutunutta vahinkoa. Ko. tapauksessa vuokralainen oli alkoholin vaikutuksen alaisena jäänyt suihkussa makaamaan osittain lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä, jonka myötä asunto-osakeyhtiön omistamalle rakennukselle oli aiheutunut merkittävää vahinkoa. KKO katsoi kuitenkin, että koska asunnon vuokralle antanut osakkeenomistaja ei ollut asunto-osakeyhtiölain säännösten tai yhtiöjärjestysten määräysten vastaiseen menettelyyn myötävaikuttamalla huolimattomuudellaan aiheuttanut ko. asian taustalla olevaa vahinkoa, asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:ssä säädetyt edellytykset osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuulle eivät täyttyneet. KKO:n ennakkopäätöksen myötä ainoastaan vuokralainen, joka oli aiheuttanut kosteusvauriot, oli vastuussa vahingon korvaamisesta. Aivan toinen asia on sitten se, että onko korvausvelvollisella vuokralaisella tosiasiallisesti varaa maksaa mahdollisten kosteusvaurioiden korjaamista, mutta KKO:n ennakkopäätös antaa ainakin selvemmän linjauksen vuokranantajien vastuusta mahdollisista vuokralaisen aiheuttamista kosteusvaurioista.