Taloyhtiöriidat – yleisiä huomioita

Kohtaamme usein riitaisia taloyhtiöitä, joiden osakkaat kaipaavat oikeudellista apua ja ulkopuolisen asiantuntijan näkemystä tilanteissa, joissa välit muiden osakkaiden kesken ovat saattaneet kiristyä todella pahasti. Taloyhtiöriidat liittyvät yleisimmin rakennusurakoihin ja kunnossapitovastuuseen. Koska vaikkapa kosteusvauriot tai rakennusvirheet aiheuttavat lisäkustannusten lisäksi yleistä haittaa asumisviihtyvyydelle, on selvää, että ne ovat konfliktiherkkiä aiheita ja herättävät perusteltujakin vastuukysymyksiä. On kuitenkin muutama seikka, jotka on hyvä käydä läpi ja tunnistaa ennen kuin asiaa ryhtyy viemään käräjille puhtaasti periaatteen vuoksi.

Todistustaakka

Todistustaakka tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että väitteen esittäjä on velvollinen esittämään perustelut väitteensä tueksi. Jos osakas aikoo vedota esimerkiksi taloyhtiön valvontavastuun laiminlyönteihin remonttien yhteydessä, osakkaan on pystyttävä osoittamaan virheen olemassaolo. Valitettavasti näyttötaakka asettaa jutun menestymismahdollisuuksille tiukan esteen huolimatta siitä, että asiassa olisikin jonkin osapuolen osalta toimittu väärin: jos riittävää näyttöä ei ole esittää, kanne tullaan tuomioistuimessa hylkäämään.

Osakas hallitsee mutta ei omista asuntoa

Asunto-osakeyhtiön huoneiston osakkeet tuottavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä määriteltyä tilaa. Osakkeenomistaja ei siten omista huoneistoaan, vaan hallitsee sitä. Vaikka tämä voi tuntua itsestäänselvyydeltä, niin riitaantuneissa taloyhtiöissä kohtaamme yllättävän usein tilanteita, joissa eroa omistuksen ja hallinnan välillä ei enää ymmärretä tai ei haluta ymmärtää. Yhtiön omistusoikeus ilmenee käytännössä esimerkiksi siinä, että taloyhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö, vaikka kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen osalta lähtökohtaisesti voidaankin sopia melko vapaamuotoisesti muutoin. Asunto-osakeyhtiöllä on myös tietyissä tilanteissa oikeus ottaa huoneisto yhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi esimerkiksi maksamattomien vastikkeiden, huoneiston huonon hoidon tai olennaisesti huoneiston käyttötarkoituksen vastaisen käytön vuoksi.

Sovinnollinen eteneminen on lähes poikkeuksetta järkevää

On toki selvää, että on rajansa sille, millaista haittaa osakas joutuu kestämään ja missä vaiheessa taloyhtiölle lankeaa viime kädessä tuomioistuimessa vahvistettava korvausvastuu virheistä tai laiminlyönneistä. Silti kannattaa aina pysähtyä hetkeksi miettimään ja selvittää itselleen omat tavoitteensa. Useimmiten saattaa olla, ettei asiassa edes ole mitään intressiristiriitaa, vaan yksittäinen osakas on jossain vaiheessa prosessia pahoittanut mielensä ja siten tilanne on päässyt kärjistymään ”riitelyksi riitelyn itsensä vuoksi”. Vaikka näyttökysymykset ja perusteet oikeusjutun ajamiselle muutoin täyttyisivätkin, asia saattaa silti olla usein järkevämpää tai ainakin huomattavasti tehokkaampaa ratkaista esimerkiksi tuomioistuinsovittelulla.